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關于物業管理市場化面臨的挑戰與現實選擇發表日期:2014-05-29 閱讀:2050

 文章來源:物業之家   作者:丁剛毅

論文摘要:物業管理行業的發展前景如何,是城市政府必須解決的首要問題,也是廣大住宅小區業主們最關心的問題之一。隨著房地產開發行業的不斷升溫,作為其延續的物業管理行業在市場化的大潮發展中也隨之出現了一些難題。筆者結合自己的切身體會,對其中所存在的問題進行了深層次的分析,并對此提出了解決的對策與措施。
物業管理是房地產綜合開發的延續和完善,又是現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分。物業管理行業形成、發展的歷史,可謂時間不長,但一路坎坷。上世紀九十年代,房地產開發持續升溫,與其直接關聯的物業管理行業也隨之誕生。從當時人們的思想考慮:房地產開發越火,物業管理行業前景越好。但事與愿違,就是在房地產開發鼎盛時期的世紀之交的近五年中,物業管理的發展仍不溫不火,虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業內人士都在研究這個問題,給出的答案也不盡相同,有抱怨政府扶持政策力度不夠的;有抱怨業主素質太低,不肯正常交費的;有抱怨物業公司層次太低,服務不規范、不到位的;甚至還有抱怨宏觀經濟和市場環境都不允許這一行業能生存、發展的。林林總總,莫衷一是。其中有許多見解是值得肯定的。本文試就物業管理行業形成的先天缺陷、應承擔的責任和如何改變這種狀況,如何讓這一行業實現能生存、能發展、能為和諧社會創建以及為百姓創造良好居住條件、居住環境,成為受老百姓歡迎的新穎服務行業作一論述。要解決這些問題,就要做到物業管理公司與城市政府各自職責分明;市場化運作與規范化的行政管理齊頭并進;物業管理企業的自身素質提高刻不容緩。
 
一、存在問題分析來源:
(一)相對獨立的物業分布不能產生規模效應
根據規模效應的原理,物業管理企業所提供的服務范圍越廣、項目越多,單位項目所分攤的固定成本就越低。
由于歷史原因,造成紹興的住宅小區規模不大,但星羅棋布,管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業管理企業的管理成本,也造成了管理上難以規范、運作不順暢的弊病。
我們在實踐中體會到,對一個2萬平方米的物業小區和對5萬平方米的物業小區管理產生的費用十分接近,而整塊管理的面積越大,平均管理成本就越低,有些權威人士認為,8萬平方米左右的物業小區,是物業管理公司的盈虧平衡點,這是有道理的,對低于8萬平方米的物業小區管理,幾無盈利可賺。而規模越小,管理費用就越大,收入越少,虧損就會越大。
(二)城市政府職責尚未剝離,是物業管理企業加重成本的根本原因之一
城市公用設施設備,生活、生產用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環境的整合(包括綠化、亮化)、城市休閑設施的設置、維修、更新,直至小區內的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能,毫無疑問是城市政府的事。然而,由于進入了小區,小區范圍內的一切公用設施設置、維修、更新全成了物業管理企業必須完成的任務,企業的人力投資尚且不說,經濟負擔明顯加重,致使物業管理企業陷入左右為難的境地,難以開展正常的管理活動。
如上所述,政府必須承擔的社會職能全部落到了物管企業的頭上,物業管理企業再想有所盈利就成了天方夜譚。
(三)普遍不上檔次是物業管理企業難以開拓市場的重要原因
偏重于維持和守攤,是目前物業管理企業普遍存在的現象。然而,按現代企業的要求,維持意味著停頓,意味著走下坡路,意味著等死。一個等死的企業,能有多大的發展、多大的市場份額?然而,令人難以置信的是這些企業還生存著,在社會上竟還有一席之地,虧損而不倒閉,負債累累而不破產原因何在?筆者通過調查,大致明白了其中的原因。
自建自管的模式,仍處于主導地位。不少物業管理企業既是原開發建設單位的派生機構,又是售后維修管理的授權機構。他們在開發項目完成后的一個時期內,負有處理工程尾期各種問題的任務,經濟上開發建設單位還在不斷“輸血”;業務上,只要低標準完成管理任務,諸如保安、保潔、道路暢通等,能平穩過渡到新的物業管理企業接管,它的任務就完成了。所以,要上檔次、要講服務質量、要開拓管理市場,這些要求對守攤企業太奢侈了。
 
二、對策與措施
物業管理企業是一個勞動密集型和技術勞務型的服務企業,是物業管理與社區綜合服務合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務獲取經濟效益,屬于服務于社會、服務于大眾的微利行業。它存在的作用卻不是具有巨大商業利潤的企業可比擬的。所以,首先讓它生存下來,其次考慮它的發展,給它以美好的前景應是城市政府必須解決的主要問題,也是廣大業主共同關心的話題。要解決上述存在的問題,筆者認為,必須首先解決以下幾方面問題:
(一)城市政府應承擔的費用不能讓物業管理企業埋單 
小區物業管理看似簡單,無非是“平安居住,環境整潔,出入順暢”,其實牽涉的事情很多:如綠化、保潔、保安,其實都是城市政府應承擔的責任。在目前情況下,未實行物業管理的小區和組團,這些費用由政府掏腰包,而一旦實現了物業管理,就由管理企業支付費用,而管理企業不得不向所在業主追加費用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業主不愿交物業管理費,這是問題的結癥所在。這個問題不解決,物業管理費收不起來的矛盾永遠存在,物業管理企業永無規范化運作可言。
(二)應盡早使目前的物業管理企業脫離母體,實現公平競爭
市場化是要求在相同條件下的公平競爭;社會化是要求政府充分利用自己的優勢,履行自己的社會職能。用政治、經濟的手段去調控多方面的關系,形成住房生產供應、消費的良性循環;規范化則要求創造公平的競爭環境,在同一政策、同一標準下開展有序競爭,實現優勝劣汰。從目前的情況看,物業管理企業真正要走向自求生存,自我發展,自我壯大,首先要脫離母體——原開發單位和政府有關部門。因為這種依靠只是暫時的,而且是消極的,它磨滅了物業管理企業自求生存和發展的意志,給自己造就了不求發展的溫床。
(三)應確定的收費政策要從細制定,早日實施
物業管理收費難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業管理起步初期,由于法律不健全,在很多地方物業管理工作無法可依,出現了不盡人意的現象。收不到費,物業管理就難以為繼。要從細制定收費政策,還要考慮政府補給,這是達到完全收得到費的關鍵所在。目前存在的狀況是:高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業收費情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業,收費也不難,最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業。所以筆者建議,對這些物業,政策要實行救濟,低標準設定價格,超過部分政府補給。
(四)應尋求多種經營,多渠道發展來源:考試大
物業管理企業自求發展、盈虧自補,最好的辦法就是多種經營,多渠道發展。物業形成后的商業網點、服務網絡均是依托,要把為小區群眾服務的理念發揮盡致。實行有償服務、合理負擔。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如,幼兒、老人接送服務,請醫生、送病人上醫院服務,室內電、水、氣管道維修服務等,甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務的開展,都會贏來無限商機。改變等、靠、要,走進大市場,這是我們的物業管理企業走向社會的第一步。
(五)應完善自我,提升自我素質
物業管理企業也要樹立自己的服務品位,要做出不懈的努力。所以要提高人員的業務技能,必須通過不定期的自我培訓,在工作、實踐中學習,向書本學習,再通過以老帶新,這樣才能培養出來一支適應管理的好隊伍。還要創造企業文化,樹立優質服務理念,員工人人講優質服務,從而使企業的整體形象凸現出來。
總之,物業管理企業要真正走向市場化,在市場中求生存,求發展,只有政府承擔必要的責任,物業管理企業加強自身建設,以好服務、好品位立足于社會,社會一定會認可它,給它以一定的地位。
 
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