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物權法司法解釋18問發表日期:2014-05-22 閱讀:2277

 《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,將于今年10月1日起正式施行。根據法不溯及既往的原則,建筑物區分所有權司法解釋明確規定,因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用該解釋。

 一、何謂“業主”?

 1、依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈,以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人,應當認定為業主。

 2、基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

  二、業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費,應如何處理?

 業主委員會根據《物業管理條例》的規定,與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,是業主自治權行使的結果,全體業主都應遵守。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的,除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。

  三、業主以不是前期物業服務合同或物業服務合同的合同當事人為由拒絕履行相關義務,司法解釋對此如何規定?

 業主雖然不是物業服務合同(包括前期物業服務合同)形式上的簽訂者,但其是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看,物業服務企業是和業主而不是與建設單位或業主委員會建立的物業服務法律關系。據此,司法解釋規定,業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

  四、如果物業服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的,是否也適用司法解釋相關規定?

 房屋的承租人、借用人等物業使用人雖然不是業主,但其居住生活在物業服務區域內,也應當受到物業服務合同、法律、法規以及管理規約的約束。因此,司法解釋對物業服務糾紛的規定,應當同樣適用于因非業主的物業使用人實施違反物業服務合同、法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛案件的處理。

  五、 司法解釋對“住改商”如何規定?

 業主將住宅改變為經營性用房,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。“有利害關系的業主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,但若出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與民宅商用行為存在利害關系的情況,則應證明其利害關系的存在。

  六、司法解釋如何規定物業服務企業應履行的義務?

 司法解釋依據合同默示條款理論,合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍,即不僅限于物業服務合同中的明示條款,法律、法規規定、相關行業規范,以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業服務企業應盡義務的依據。

 七、就業主相關妨害物業服務秩序的行為,物業服務企業是否有權提起訴訟?

 物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性,其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。因此,司法解釋規定,業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

  八、司法解釋如何規定物業未獲續聘無權收費?

 物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,人民法院應予支持。如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域,并以存在事實物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,法院不予支持。

  、司法解釋如何規定物業服務企業退出的物業費問題?

 業主大會有權決定解聘物業服務企業,在物業服務合同權利義務終止后,物業服務企業應當退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。物業服務合同權利義務終止的情形,主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續期等。法院對在解除物業服務合同的訴訟中提出要求業主委員會支付拖欠物業費的請求,應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

  十、司法解釋如何處理車位、車庫爭議?

 規劃確定的配置比例具有法定性和確定性,業主在購買專有部分的時候對此也是明知的,如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關車位、車庫“應當首先滿足業主的需要”的規定。

  十一、司法解釋如何劃分專有部分和共有部分?

 司法解釋從現實生活出發規定,除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外,專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。其中,特定空間是指無固定墻壁間隔,但是彼此間有明確界址,能夠排他私用的空間范圍。為方便理解,司法解釋進行了適當列舉,即車位、攤位等。
      實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的。除《物權法》第六章規定的法定共有部分,如建筑區劃內的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分,是為了便于解決審判實踐中的糾紛。
      因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡,按照“非特定權利人所有即為業主共有”的思路,司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:1.不屬于業主專有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。

 十二、司法解釋中規定業主對物業服務的五項知情權?

(一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

(二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

(三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

(四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

(五)其他應當向業主公開的情況和資料。

 十三、司法解釋如何規定對業主共同決定重大事項時的專有部分面積、建筑物總面積以及業主人數、總人數的比例要求的計算?

 司法解釋僅籠統表述為“面積”。如果已經依法登記的,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積確定后,建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。業主人數原則上應當按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。

  十四、物權法第七十八條規定了業主的撤銷權,司法解釋對業主撤銷權行使問題有何具體規定?

 司法解釋將物權法第七十八條第二款規定的“業主合法權益”解釋為:不僅包括侵害業主的實體權利,也包括作出決定的程序違反法律規定。業主撤銷權作為一種形成權,司法解釋規定,權利行使期間自知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內。

 十五、司法解釋如何規定對物業違規收費的處理?

 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。

 十六、司法解釋如何規定對物業不履行維修養護等義務的處理?
物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關

 行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取

 補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

  十七、司法解釋如何規定物業費糾紛書面催繳的前置程序?

 司法解釋規定物業服務企業對于物業費糾紛應當事先進行書面催繳。要求物業管理企業事先對業主進行書面通知,即是企業應當履行的一種提示義務。經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,可向人們法院提起訴訟。

  十八、司法解釋如何進一步規范物業服務企業?

 司法解釋第二條規定物業服務企業轉委托無效的幾種情形,強調了免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款無效。

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