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物業小區安防責任十問答發表日期:2014-05-22 閱讀:2191

1、什么叫物業管理?

答:物業即產業,是指已經建設完工并投入使用的各類房屋建筑及與之相配套的附屬物和相關的場地。多指房地產,如公寓小區、商業大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區場地等。物業的所有權人,簡稱業主。

所謂物業管理,就是指物業服務企業按照物業服務合同約定,通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理,以及維護相關區域環境衛生和公共秩序,為業主提供服務的活動。

2、物業管理的基本內容有哪些?

答:物業管理內容按照物業管理企業的性質和服務方式,可分為三大類,即常規性的公共服務、針對性的專業服務和委托性的特約服務。第一大類常規性的公共服務,是物業管理企業最基本的且必須做好的工作。主要有:1房屋建筑主體的管理及住房裝修的日常監督;2房屋設備、設施的管理;3環境衛生的管理;4綠化管理;5配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序和安全防范工作;6車輛道路管理;7公眾代辦性質的服務。第二大類針對性的專項服務和第三大類委托性的特約服務,是物業管理企業根據自身能力和業主的要求協商確定的,如日常生活類服務、經紀代理中介服務、金融服務等。

3、福州市物業服務合同文本出臺,對物業服務企業有實質影響嗎?

答:福州市房管局、市工商局依據《福建省物業管理條例》等規定,制定了新的統一規范的物業服務合同。新合同文本是將《物業管理條例》第三十六條寫進合同(《物業管理條例》第三十六條:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。”

“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承提相應的法律責任。”  這是關于物業服務企業提供約定服務的義務和不履行合同約定的責任的規定。新的物業服務合同范本增加這一條款,對于守法的物業企業并沒有實質的影響,因為物業公司只要做到合同中約定的安全防范的義務,小區發生了案件,給業主利益造成損害,物業公司可以免責。

4、物業服務企業對物業服務區域內的違法行為是報告的義務還是處理的義務。

答:制止和報告義務。物業服務企業不是政府的行政職能部門,對違法行為的處罰沒有執法權!段飿I管理條例》第四十六條“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。”因此,物業服務企業對服務區域內的違法行為的正確處理方式是向相應的有執法權的政府職能部門報告,由受理的職能部門負責在一定的期限內處理,物業企業做好配合工作。

5、物業服務企業對物業區域內的業主及業主財產負保護責任嗎?

答:物業管理是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的維護。其管理的范圍是公用設施與公用部位,而非業主的私人空間或私人財物。業主人身或財產受到傷害,其第一責任人是施害人,而非依據物業服務合同,提供物業管理的物業服務企業。

《物業管理條例》第四十七條 “物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”這一條款是關于物業服務企業的安全防范義務,明確規定物業服務企業具有協助做好安全防范工作的義務。物業服務企業的這一義務直接出自于《條例》的規定而不是物業服務合同的約定。但在這里要特別強調的是《條例》對物業服務企業界定的是“協助”的職能。

(1)各級政府行政執法機關——公安機關是社會、治安治理工作的主角,物業服務企業在服務的小區范圍內,只是配角。而維護社會治安,是公安機關的法定職責。

(2)社會治安工作是一項群防群治的綜合治理的系統工程。社區(居委會)同樣承擔著綜合治理環境、改善治安、加強流動人口和出租房屋管理等方面工作的職責,而在物業管理區域內,物業服務企業也是配合協助社區(居委會)開展上述工作的。

 6、新的物業服務規范合同中將治安防范納入其中,那么小區發生安全事故,物業公司要賠嗎?

答:新合同規定,物業服務企業未按照合同約定做好公共區域的安全防范和秩序維護,造成業主、物業使用人人身、財產損害的,應依法承擔相應的法律責任。若是因安防員睡崗、脫崗、遇到陌生車輛/人員進出未予盤查等原因,造成相關責任事故的,管理處及安防員個人要承擔安防缺失的賠償責任。

物業公司只要做到合同中約定的安全防范義務(如維護設施、設置門崗、巡查小區、夜間巡邏、盤問可疑人員等等),小區發生了治安案件,給業主造成損害的,物業企業可以免責。

7、物業公司盡到安防義務的標準是什么?

答:合同有具體約定的依合同。目前法律法規對“安防義務”沒有規定硬性的標準,現實生活中判斷物業企業是否盡到安防義務主要是根據辦案的公安機關綜合案件的各種因素做出對案件的處理來決定。

 8、業主過錯造成財產丟失的,物業企業是否承擔賠償責任?

答:根據民法上規定的過錯責任原則,有過錯方承擔損害賠償責任。業主自身過錯如未上鎖, 未能停放在專人看護的指定車場, 隨意在小區內任意地點停放,造成財產丟失的,視業主過錯程度物業企業可以少賠甚至不賠償。

 9、業主停放在車庫的自行車丟失,而該業主自從入住小區只交了少許幾次的物業費,該業主要求物業企業賠償損失,是否賠償?

答:在新的物業服務合同范本中,對于業主或物業使用人違反合同約定,未按時足額交納物業服務費的,在足額補交服務費的同時還應按照約定承擔逾期交費的違約金及滯納金。業主違反合同約定致使物業企業不能完成合同約定的服務事項和質量的,企業有權依法解除合同。這意味著業主不交物業費其丟財物的,物業企業不承擔賠償責任。

 10、物業存在安全隱患時的維修養護責任在物業企業嗎?

答:根據《物業管理條例》第五十六條“物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務時,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。”

該條把責任人與物業服務企業相并列,強調責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護。所以,物業存在安全隱患時的責任人,就不包括承擔維修養護義務的物業服務企業本身。(責任人,主要是指房屋的產權人或者按照合同約定承擔相關部位維修責任的單位和個人,還包括由于歷史原因等特殊原因形成的房屋的實際使用者或者維修責任的承擔著。)

而且本條規定“可以”而不是“應當”或“必須”由物業服務企業維修養護,本質上是在得到業主大會同意后,物業服務企業和全體業主之間形成了一個新的合同義務關系,由此所產生的費用由責任人承擔。

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